Недвижимость — это относительно надежная и выгодная инвестиция с потенциалом пассивного дохода и долгосрочного роста стоимости. Это также может быть разумным способом диверсифицировать портфель, выходя за рамки традиционного набора акций, облигаций и паевых инвестиционных фондов
Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2024 году: сколько можно заработать и как начать Фото: freepik.com
В последнее время украинский рынок недвижимости демонстрирует постепенное восстановление: несмотря на сложную макроэкономическую ситуацию он оправляется от шока и привлекает все больше инвестиций. Независимо от того, идет ли речь о жилой недвижимости, коммерческих помещениях или девелоперских проектах, в Украине вы можете найти широкий спектр возможностей, предлагающих различные уровни риска и реализацию многих инвестиционных целей.
При этом, чтобы ориентироваться в хитросплетениях украинского рынка недвижимости, требуется тонкое понимание его динамики и нормативно-правовой базы. Начиная с проведения тщательной юридической проверки и заканчивая выявлением высокопотенциальных активов и минимизацией рисков. Начинающие инвесторы должны вооружиться необходимыми знаниями и ресурсами для принятия взвешенных решений.
Далее мы рассмотрим, стоит ли инвестировать в украинскую недвижимость, какие преимущества и риски, с чего начать новичку и чего ожидать в будущем.
Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2024 году
«Инвестировать стоит всегда. Потому что сейчас никто не может быть уверен ни в одной валюте. В чем украинцам хранить средства? В крипте? Сколько людей в стране осведомлены в любых финансовых инструментах, кроме недвижимости? Какие еще инструменты доступны сегодня украинцам? Какими активами, кроме недвижимости, может управлять потенциальный инвестор?», — отметила в комментарии PSM Елена Меленкова, CEO в KDU Realty Group, инвестиционный риелтор.
Так что, добавила она, инвестировать надо! Однако есть некоторые нюансы. Надо очень придирчиво и тщательно выбирать объект инвестирования:
- Инвестируйте частями, чтобы можно было отслеживать, как идет строительство.
- Инвестируйте в не высотное строительство, чтобы минимизировать риски.
- Проанализируйте рынок в своем населенном пункте и узнайте, на что сейчас сохраняется спрос.
- Инвестируйте небольшие суммы, которые составляют не более 30% ваших доходов.
- Диверсифицируйте вложения. Раскладывайте средства в родные сегменты, в разные города или в разные страны.
Интересное по теме: 5 лучших книг об инвестировании
«Следует четко понимать свою стратегию и реальное положение дел на рынке прежде всего. Инвестиционный климат рынка жилья сейчас и в 2021 году — это абсолютно две огромные разницы. Последний год до войны за счет стремительного роста уровня ВВП, активного строительства высокого спроса, в структуре спроса инвестиционный достигал до 45%, а ставка доходности была на уровне 25-30% для комфорт+ и где-то от 30% в бизнес-сегменте. За цикл строительства в 1,5-2 года удавалось заработать на цене роста ликвидного лота, поэтому инвестиции в квадраты становились популярными среди все большего количества украинцев», — рассказала в комментарии PSM Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости.
Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости
Затем война, заморозка проектов, падение платежеспособного спроса фактически до нуля, постепенное восстановление объемов продаж с конца весны 2023 года и вот сейчас имеем где-то примерно до 30% спроса уровня 2021 года, объясняет Виктория Берещак.
«При этом инвестиционный достигает едва 3-5% сейчас и сосредоточен в отдельных проектах в форматах полифункциональный кластер, многофункциональный комплекс по принципу город в городе и ЖК по принципу 15-минутного города в очень ликвидной локации: центральный деловой, прицентральный район, удобная транспортная развязка, развитая инфраструктура».
По словам эксперта, инвестор только с конца лета где-то начал возвращаться на рынок недвижимости, и это уже обнадеживающие сигналы.
Сегодня инвестиции в жилье — это игра в долгую, когда вы понимаете ценность лота, умеете просчитывать ликвидность, определяете четко целевую аудиторию, а затем формируете свою стратегию. Берещак также напомнила, что за время войны у нас изменилось налогообложение: теперь, если владеете квартирой менее 3 лет и продаете, должны заплатить 5% от цены договора, 1,5% военного сбора.
«Определить ликвидность поможет аудит: локации, концепции, формата, инфраструктурного наполнения, квартирографии, аудитории и реального спроса, юридической чистоты и бэкграунда ЖК и девелопера. В войну крайне актуальным стал еще фактор реальной строительной динамики на площадке: она должна быть не менее 6-8% от общей готовности в месяц или 1 этаж монолита в теплый сезон. Ведь не все комплексы и компании из тех, кто заявили о возобновлении работ, сделали это по-настоящему. Фактически из 90% проектов, которые строились до 24 февраля, сейчас возобновили работы где-то до 50%. Из них около 35% — действительно демонстрируют активность, а не создают видимость», — говорит Виктория Берещак.
Сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость?
Как рассказала Елена Меленкова, есть несколько способов заработать на недвижимости:
- Заработать на росте. Вложить на уровне строительства и выйти из инвестиции под ввод в эксплуатацию. Пока такой способ действует, потому что в любом случае, цена м² готового жилья выше начальной ставки.
При этом существуют некоторые риски: военные; курсовые, экономическая ситуация; финансовые проблемы застройщика; ситуационные риски (например, изменение местной власти, законодательства и т.д.).
- Заработать на сдаче в аренду. Это постоянный доход. Преимущества: нет правовых рисков, потому что покупка нотариальная с получением прав собственности.
Риски: ситуационные, курсовые или военные. Лучше покупать квартиру под аренду в том городе, где вы сейчас находитесь, чтобы влиять на ситуацию. Или иметь своего риелтора, который будет управлять сдачей в аренду.
- Гостиничный бизнес. Купить апартаменты в апарт-отеле и иметь гарантированный доход от сдачи. Преимущества: у вас есть управляющая компания и нет головной боли за состояние апартаментов или поиска арендаторов.
Читайте популярное: Звездные инвестиции: куда всемирно известные знаменитости вкладывают деньги с максимальной выгодой
Ваш доход от инвестиций в недвижимость напрямую зависит от вашей стратегии, объясняет Виктория Берещак.
На арендной при условии ликвидного лота можно рассчитывать в Киеве на 8-10% годовых: это новостройка, дизайн-проект, первая-вторая сдача, выгодная транспортная локация, многофункциональная инфраструктура.
На перепродаже — зависит от лота, ликвидности проекта и вашей готовности ждать, пока рынок пойдет в рост.
«Думаю, что в базовом сценарии победа +2 года в комофрт+ сегменте можно рассчитывать на 50-70% в полифункциональных кластерах, комплексных крупных эко-проектах, ЖК в формате город в городе. Но быть осторожным, чтобы процент инвестиционных лотов не превышал 15-18%, если это ЖК на несколько десятков м² и 5-7%, если это точечный проект», — отмечает госпожа Берещак.
Относительно апарт-отелей она добавила, что здесь при условии профессионального управления оператора и загруженности не менее 60% можно рассчитывать где-то на 8% годовых в долларах. Это история прежде всего для курортных регионов, частично для Киева и Львова.
Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2024 году: сколько можно заработать и как начать Фото: freepik.com
Как начать инвестировать в недвижимость: первые шаги
«Лучше всего найти своего консультанта, который хорошо осведомлен в рынке недвижимости вообще и в конкретном сегменте в частности. Если все же сами решили начать инвестирование, вам надо хорошо изучить рынок в вашем городе, понять, на что именно есть спрос и будет завтра. Какой способ для вас самый удобный. И не лезть в сегмент, в котором вы пока не разбираетесь», — подчеркнула Елена Меленкова, CEO в KDU Realty Group.
Читайте также: Как выбрать удачные инвестиции: инструкция для начинающих
Обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак поделилась планом первоочередных действий:
- Определиться со стратегией: арендная, перепродажа, пассивный доход (доходная недвижимость). Если арендная, то какая: долговременная или краткосрочная.
- Четко понять, кто ваша целевая аудитория и что конкретно ей нужно: локация, инфраструктура, конкретное планировочное решение и тому подобное.
- Сформировать пул проектов в соответствии со своими критериями: оценить формат, концепцию, инфраструктурное наполнение, локацию и ее потенциал (транспортную доступность, социально-бытовую инфраструктуру в районе), пространственное зонирование квартиры.
- Оценить реальную строительную динамику как минимум в течение последних 3-6 месяцев.
- Проверить юридическую чистоту: документы на землю, соответствие целевого назначения участка, разрешение на строительство, лицензию генподрядчика, проектную документацию.
- Проверить бэкграунд девелопера: были ли долгострои, были ли проблемные объекты в портфеле, за какие средства строит, как быстро.
- Понять потенциал реального спроса сейчас и на перспективу 5 лет.
Каким будет рынок через полгода-год: прогнозы
Елена Меленкова отметила, что сегодня все прогнозы решаются на поле битвы. И каким будет рынок в 2024 году зависит от наших успехов или поражений на фронте. Потому что рынок недвижимости работает как фондовый рынок. Если есть позитивные ожидания и даже нет еще позитивных новостей, рынок активируется. Сейчас нам всем очень нужны позитивные новости.
Интересное по теме: Одна из крупнейших европейских бирж будет привлекать инвестиции для Украины
«Рынок все еще переживает сложную фазу трансформаций и все напрямую будет зависеть от инвестиционного климата в стране и ситуации на поле боя. По консенсусному сценарию рассматриваю восстановление спроса в течение полугода еще на 10-15%, постепенное увеличение инвестиционного спроса и доли проектов, которые все же строятся», — пояснила Виктория Берещак.
По ее словам, цены будут расти под влиянием себестоимости и инфляционных процессов, однако сдерживающим фактором выступит ограниченный платежеспособный спрос.
«Думаю, что коридор роста в течение полугода в пределах 10-12% в гривнах при условии сохранения нынешних тенденций. Заметной тенденцией станет рост доли вывода на рынок новых проектов: раньше девелоперы не решались на это».
Вывод
Итак, инвестиции в недвижимость в Украине — достаточно перспективное, хоть и рисковое дело. По словам экспертов, рынок постепенно оживает, однако достаточно большое количество факторов влияют на него: состояние экономики, военные риски, финансовые проблемы застройщика, ситуационные риски и тому подобное.
Доход от инвестиций зависит от вашей стратегии. Например, гостиничный бизнес может принести около 8% годовых в долларах.
Чтобы начать инвестировать в недвижимость, стоит все же воспользоваться услугами консультанта. Кроме понимания рынка, нужно учитывать много факторов, которые на него влияют, а также всегда быть осторожным (проверять застройщиков и партнеров), пытаться оценивать перспективы на 5 лет и тому подобное.
Предугадать, как будет развиваться рынок недвижимости в Украине, пока достаточно сложно. Однако можно ожидать, что в ближайшее время будут наблюдаться положительные тенденции, в частности, увеличение инвестиционного спроса.
Ознакомьтесь с другими популярными материалами:
Сколько денег в «Волка с Уолл-стрит» в 2024 году
Рост AI в инвестиционных стратегиях в 2024 году
В Украине будут страховать инвестиции от военных рисков — Верховная Рада
