Нерухомість — це відносно надійна та вигідна інвестиція з потенціалом пасивного доходу та довгострокового зростання вартості. Це також може бути розумним способом диверсифікувати портфель, виходячи за рамки традиційного набору акцій, облігацій та пайових інвестиційних фондів
Чи варто інвестувати в нерухомість у 2024 році: скільки можна заробити та як почати Фото: freepik.com
Останнім часом український ринок нерухомості демонструє поступове відновлення: попри складну макроекономічну ситуацію він оговтується від шоку та залучає все більше інвестицій. Незалежно від того, чи йдеться про житлову нерухомість, комерційні приміщення або девелоперські проєкти, в Україні ви можете знайти широкий спектр можливостей, що пропонують різні рівні ризику та реалізацію багатьох інвестиційних цілей.
При цьому, щоб орієнтуватися в хитросплетіннях українського ринку нерухомості, потрібне тонке розуміння його динаміки та нормативно-правової бази. Починаючи з проведення ретельної юридичної перевірки і закінчуючи виявленням високопотенційних активів та мінімізацією ризиків. Інвестори-початківці повинні озброїтися необхідними знаннями та ресурсами для прийняття зважених рішень.
Далі ми розглянемо, чи варто інвестувати в українську нерухомість, які переваги та ризики, з чого почати новачку та чого очікувати в майбутньому.
Чи варто інвестувати в нерухомість у 2024 році
«Інвестувати варто завжди. Бо зараз ніхто не може бути впевнений в жодній валюті. В чому українцям зберігати кошти? В крипті? Скільки людей в країні обізнані в будь-яких фінансових інструментах, крім нерухомості? Які ще інструменти доступні сьогодні українцям? Якими активами, крім нерухомості, може керувати потенційний інвестор?», — зазначила в коментарі PSM Олена Меленкова, CEO в KDU Realty Group, інвестиційний ріелтор.
Отже, додала вона, інвестувати треба! Однак є деякі нюанси. Треба дуже прискіпливо і ретельно обирати обʼєкт інвестування:
- Інвестуйте частинами, щоб можна було відслідковувати, як триває будівництво.
- Інвестуйте в не висотне будівництво, щоб мінімізувати ризики.
- Проаналізуйте ринок в своєму населеному пункті та дізнайтеся, на що зараз зберігається попит.
- Інвестуйте невеликі суми, які складають не більше 30% ваших доходів.
- Диверсіфікуйте вкладення. Розкладайте кошти в рідні сегменти, в різні міста або в різні країни
Цікаве по темі: 5 найкращих книг про інвестування
«Слід чітко розуміти свою стратегію та реальний стан справ на ринку передусім. Інвестиційний клімат ринку житла нині і в 2021 році — це абсолютно дві величезні різниці. Останній рік до війни за рахунок стрімкого зростання рівня ВВП, активного будівництва високого попиту, в структурі попиту інвестиційний сягав до 45%, а ставка дохідності була на рівні 25-30% для комфорт+ і десь від 30% в бізнес-сегменті. За цикл будівництва в 1,5-2 роки вдавалось заробити на ціні зростання ліквідного лота, відтак інвестиції в квадрати ставали популярними серед дедалі більшої кількості українців», — розповіла в коментарі PSM Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості.
Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості
Потім війна, заморозка проєктів, падіння платоспроможного попиту фактично до нуля, поступове відновлення обсягів продажу з кінця весни 2023 і ось нині маємо десь приблизно до 30% попиту рівня 2021 року, пояснює Вікторія Берещак.
«При цьому інвестиційний сягає заледве 3-5% зараз і зосереджений в окремих проєктах в форматах поліфункціональний кластер, багатофункціональний комплекс за принципом місто в місті та ЖК за принципом 15-хвилинного міста в дуже ліквідній локації: центральний діловий, прицентральний район, зручна транспортна розв’язка, розвинута інфраструктура».
За словами експертки, інвестор лише з кінця літа десь почав повертатись на ринок нерухомості, і це вже обнадійливі сигнали.
Сьогодні інвестиції в житло — це гра в довгу, коли ви розумієте цінність лота, вмієте прораховувати ліквідність, визначаєте чітко цільову аудиторії, а відтак формуєте свою стратегію. Пані Вікторія також нагадала, що за час війни в нас змінилось оподаткування: тепер, якщо володієте квартирою менше 3 років і продаєте, маєте сплатити 5% від ціни договору, 1,5% військового збору.
«Визначити ліквідність допоможе аудит: локації, концепції, формату, інфраструктурного наповнення, квартирографії, аудиторії і реального попиту, юридичної чистоти та бекграунду ЖК та девелопера. У війну вкрай актуальним став ще фактор реальної будівельної динаміки на майданчику: вона має бути не менше 6-8% від загальної готовності на місяць або 1 поверх моноліта в теплий сезон. Адже не всі комплекси і компанії з тих, хто заявили про відновлення робіт, зробили це по-справжньому. Фактично з 90% проєктів, що будувались до 24 лютого, зараз відновили роботи десь до 50%. З них близько 35% — дійсно демонструють активність, а не створюють видимість», — каже Вікторія Берещак.
Скільки можна заробити на інвестиціях у нерухомість?
Як розповіла Олена Меленкова, є декілька способів заробити на нерухомості:
- Заробити на зростанні. Вкласти на рівні будівництва і вийти з інвестиції під введення в експлуатацію. Поки що такий спосіб діє, бо в будь-якому випадку, ціна м² готового житла вища за початкову ставку.
При цьому існують деякі ризики: воєнні; курсові, економічна ситуація; фінансові проблеми забудовника; ситуаційні ризики (наприклад, зміна місцевої влади, законодавства, тощо).
- Заробити на здачі в оренду. Це сталий дохід. Переваги: немає правових ризиків, бо купівля нотаріальна з отриманням прав власності.
Ризики: ситуаційні, курсові або військові. Краще купувати квартиру під оренду в тому місті, де ви зараз знаходитеся, щоб впливати на ситуацію. Або мати свого ріелтора, який буде керувати здачею в оренду.
- Готельний бізнес. Купити апартаменти в апарт-готелі і мати гарантований дохід від здачі. Переваги: у вас є керуюча компанія і немає головної болі за стан апартаментів або пошуку орендарів.
Читайте популярне: Зіркові інвестиції: куди всесвітньо відомі знаменитості вкладають гроші з максимальною вигодою
Ваш дохід від інвестицій у нерухомість напряму залежить від вашої стратегі, пояснює Вікторія Берещак.
На орендній за умови ліквідного лота можна розраховувати в Києві на 8-10% річних: це новобудова, дизайн-проєкт, перша-друга здача, вигідна транспортна локація, багатофункціональна інфраструктура.
На перепродажі — залежить від лота, ліквідності проєта і вашої готовності чекати, поки ринок піде в зростання.
«Гадаю, що в базовому сценарії перемога +2 роки в комофрт+ сегменті можна розраховувати на 50-70% в поліфункціональних кластерах, комплексних великих еко-проєктах, ЖК в форматі місто в місті. Але бути обережним, щоб відсоток інвестиційних лотів не перевищував 15-18%, якщо це ЖК на кілька десятків м² і 5-7%, якщо це точковий проєкт», — зазначає пані Берещак.
Щодо апарт-готелів вона додала, що тут за умови професійного управління оператора і завантаженості щонайменше 60% можна розраховувати десь на 8% річних в доларах. Це історія передусім для курортних регіонів, частково для Києва та Львова.
Чи варто інвестувати в нерухомість у 2024 році: скільки можна заробити та як почати Фото: freepik.com
Як почати інвестувати в нерухомість: перші кроки
«Краще за все знайти свого консультанта, який добре обізнаний в ринку нерухомості взагалі і в конкретному сегменті зокрема. Якщо все ж таки самі вирішили почати інвестування, вам треба добре вивчити ринок у вашому місті, зрозуміти, на що саме є попит і буде завтра. Який спосіб для вас найзручніший. І не лізти в сегмент, в якому ви поки не розбираєтеся», — наголосила Олена Меленкова, CEO в KDU Realty Group.
Читайте також: Як вибрати вдалі інвестиції: інструкція для початківців
Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак поділилася планом першочергових дій:
- Визначитись зі стратегією: орендна, перепродаж, пасивний дохід (дохідна нерухомість). Якщо орендна, то яка: довготривала чи короткотривала.
- Чітко зрозуміти, хто ваша цільова аудиторія і що конкретно їй потрібно: локація, інфраструктура, конкретне планувальне рішення тощо.
- Сформувати пул проєктів відповідно до своїх критеріїв: оцінити формат, концепцію, інфраструктурне наповнення, локацію і її потенціал (транспортну доступність, соціально-побутову інфраструктуру в районі), просторове зонування квартири.
- Оцінити реальну будівельну динаміку щонайменше протягом останніх 3-6 місяців.
- Перевірити юридичну чистоту: документи на землю, відповідність цільового призначення ділянки, дозвіл на будівництво, ліцензію генпідрядника, проєктну документацію.
- Перевірити бекграунд девелопера: чи були довгобуди, чи були проблемні об’єкти в портфелі, за які кошти будує, як швидко.
- Зрозуміти потенціал реального попиту зараз і на перспективу 5 років.
Яким буде ринок через півроку-рік: прогнози
Олена Меленкова зазначила, що сьогодні всі прогнози вирішуються на полі битви. І яким буде ринок в 2024 році залежить від наших успіхів або поразок на фронті. Бо ринок нерухомості працює як фондовий ринок. Якщо є позитивні очікування і навіть немає ще позитивних новин, ринок активується. Зараз нам всім дуже потрібні позитивні новини.
Цікаве по темі: Одна з найбільших європейських бірж залучатиме інвестиції для України
«Ринок все ще переживає складну фазу трансформацій і все безпосередньо буде залежати від інвестиційного клімату в країні і ситуації на полі бою. За консенсусним сценарієм розглядаю відновлення попиту протягом півроку ще на 10-15%, поступове збільшення інвестиційного попиту і частки проєктів, що все ж таки будуються», — пояснила Вікторія Берещак.
За її словами, ціни будуть зростати під впливом собівартості та інфляційних процесів, однак стримувальним фактором виступить обмежений платоспроможний попит.
«Гадаю, що коридор зростання протягом півроку в межах 10-12% в гривнях за умов збереження нинішніх тенденцій. Помітною тенденцією стане зростання частки виведення на ринок нових проєктів: раніше девелопери не наважувались на це».
Висновок
Отже, інвестиції в нерухомість в Україні — досить перспективна, хоч і ризикова справа. За словами експерток, ринок поступово оживає, однак досить велика кількість факторів впливають на нього: стан економіки, воєнні ризики, фінансові проблеми забудовника, ситуаційні ризики тощо.
Дохід від інвестицій залежить від вашої стратегії. Наприклад, готельний бізнес може принести близько 8% річних у доларах.
Щоб почати інвестувати в нерухомість, варто все ж скористатися послугами консультанта. Окрім розуміння ринку, потрібно враховувати багато факторів, які на нього впливають, а також завжди бути обережним (перевіряти забудовників та партнерів), намагатися оцінювтати перспективи на 5 років тощо.
Передбачити, як розвиватиметься ринок нерухомості в Україні, наразі, досить складно. Однак можна очікувати, що найближчим часом спостерігатимуться позитивні тенденції, зокрема, збільшення інвестиційного попиту.
Ознайомтеся з іншими популярними матеріалами:
Які статки «Вовка з Волл-стріт» у 2024 році
Зростання AI в інвестиційних стратегіях у 2024 році
В Україні страхуватимуть інвестиції від воєнних ризиків — Верховна Рада
