Какие страны сегодня считаются наиболее привлекательными для инвестирования в недвижимость и почему именно эти рынки? Какую доходность от таких инвестиций стоит ожидать? Как не наткнуться на «подводные камни» и как вложить деньги правильно? Чтобы разобраться с этими вопросами, мы обратились к эксперту — Сергею Стьопе, Co-Founder & CEO Stronghold Investment Fund
Сергей Стьопа, Co-Founder & CEO Stronghold Investment Fund
Какие страны стоит рассмотреть для инвестирования в недвижимость?
Канада является одним из самых сбалансированных и защищенных рынков. Ежегодно страна принимает более 500 000 новых иммигрантов, что создает устойчивый спрос на жилье. В западной Канаде наблюдается системный дефицит жилья. Прогнозируемый прирост населения — более 10 миллионов человек к 2035 году. Рынок работает прозрачно, права инвестора максимально защищены, а города второго уровня дают привлекательный ROI при более низком пороге входа.
Объединенные Арабские Эмираты (Дубай, Абу-Даби) остаются «безопасной гаванью» для международного капитала. Регуляторная открытость, сильная государственная поддержка, налоговая лояльность и активный экономический рост удерживают рынок в топе глобальных инвестиционных направлений. Также масштабные инфраструктурные проекты поддерживают высокий спрос на жилье.
Португалия демонстрирует растущую инвестиционную привлекательность благодаря стабильному экономическому развитию, снижению инфляции и процентных ставок. В 2025 году ожидается увеличение инвестиций на рынке недвижимости до 8%, в частности в гостиничный, офисный и розничный секторы.
США продолжают предоставлять инвесторам выгодные возможности, несмотря на политические и экономические вызовы. Растущий спрос на аренду жилья, в частности в многоквартирных домах, поддерживает стабильность рынка, а прогнозы роста арендных ставок свидетельствуют о положительных тенденциях. Инвесторы имеют возможность воспользоваться выгодными ценами в таких городах, как Даллас, Майами и Бостон, а также диверсифицировать свои портфели за счет промышленной и логистической недвижимости.
Польша характеризуется стабильным экономическим ростом, постоянным развитием инфраструктуры и конкурентоспособными ценами по сравнению с другими европейскими странами. Спрос на жилую недвижимость остается высоким в таких городах, как Варшава, Краков и Вроцлав, благодаря росту населения, бизнеса и туризма. Региональные центры, такие как Лодзь и Катовице, предлагают инвесторам возможности с меньшими вложениями, но с большим потенциалом для роста. В этой стране можно рассчитывать на долгосрочное развитие капитала.
На какие ключевые факторы стоит обратить внимание перед инвестированием в зарубежную недвижимость — юридические нюансы, налоги, политическая стабильность и т. д.?
Во-первых, нужно четко понимать юридические условия: наличие разрешения для иностранцев на владение недвижимостью напрямую, можно ли покупать через юридическое лицо или фонд, есть ли ограничения на землю или только кондоминиумы, и как именно защищены права собственника.
Обязательно учитываются налоговые аспекты: оценка налогов на покупку, владение, аренду и продажу, а также наличие налоговых соглашений между странами, чтобы избежать двойного налогообложения.
Читайте также: Что читает Михаил Федоров: 10 книг, на которые стоит обратить внимание
Также важным фактором является экономическая стабильность страны — необходимо учесть реальный рост ВВП, уровень инфляции, процентные ставки, уровень безработицы и уровень роста среднего класса.
Отдельное внимание стоит уделить валютным рискам: важно оценить стабильность национальной валюты, ее привязку к USD, потенциал к девальвации и возможность репатриации прибыли в базовую валюту инвестора.
Еще один технический момент — форма входа в сделку. Это может быть прямая покупка, инвестиции через фонд, партнерство или компанию. Каждая из моделей имеет свои налоговые, юридические и управленческие нюансы.
Рынок и локация — ключевой уровень детализации. Нужно анализировать не только страну, но и конкретный город: темпы урбанизации, спрос, инфраструктуру. Тип недвижимости тоже должен быть согласован и выбран в соответствии с экономическими трендами и стабильностью.
Какую среднюю доходность сегодня можно ожидать от инвестиций в зарубежную недвижимость?
Если выбирать консервативную стратегию — это стабильный кэш-флоу и минимальные риски с горизонтом инвестирования 5-10 лет. В данном случае можно ожидать 4-8% доходности. Здесь я рекомендую инвестировать в buy-to-let и выбирать жилье в стабильных странах.
Сбалансированный портфель уже характеризуется краткосрочной арендой и капитализацией. Он для тех, кто выбирает стабильность и рост, но такой подход уже требует управления или правильного партнера. Эту стратегию особенно стоит применять при инвестировании в туристические юниты и легкий коммерческий сегмент недвижимости и, как правило, она приносит 8-12% доходности с горизонтом 3-7 лет.
Для инвесторов, готовых к более высокому риску ради максимальной прибыли, существует агрессивный подход. В этом сегменте доходность достигает 12–20% через 2–5 лет, но такие проекты требуют тщательного анализа, активного участия или, опять же, надежного партнера. Это формат для тех, кто инвестирует в девелопмент, покупает недвижимость на этапе pre-sale или входит в коммерческие проекты с leverage (офисы, индустриальные парки) — то есть с привлечением кредитного или фонового финансирования для увеличения доходности.
Сергей Стьопа, Co-Founder & CEO Stronghold Investment Fund
Читайте популярное: Книги, которые советует читать венчурный фонд a16z
Почему, на ваш взгляд, украинским инвесторам стоит рассматривать именно иностранные рынки недвижимости?
Прежде всего — это диверсификация и защита капитала. Украина остается зоной высоких геополитических рисков, а инвестиции в иностранную недвижимость — это способ хеджировать активы, защитить их от девальвации, национализации или локальных экономических спадов. Вы создаете портфель в стабильных валютах — USD, EUR, CAD — и минимизируете общие риски.
Кроме финансов, это стратегия защиты семьи. Открывается доступ к статусу резидента или гражданству, вы создаете себе инфраструктуру для будущего, а также формируете международное наследство, которым можно управлять через траст или фонд.
Более того, это валютная стабильность, защита от инфляции, более высокая прогнозируемая доходность и стабильный кэш-флоу. В структурированных инструментах можно получать от 8 до 15% стабильно без активного управления. А девелоперские проекты в странах с спросом на жилье (Канада, Польша) дают IRR до 18%+.
Еще один плюс — доступ к глобальным финансовым инструментам. Через инвестиции за рубежом вы открываете доступ к иностранным счетам, корпоративным структурам (LP, Inc.) и потенциальным грантам и субсидиям (если инвестируете в страну ЕС). Например, инвестор Stronghold может владеть долей через канадскую структуру, получать дивиденды в долларах и реинвестировать или хранить в европейских банках.
При этом управление инвестициями может быть полностью пассивным — через фонд, управляющую компанию или локального партнера, а современные инструменты позволяют получать онлайн-отчетность, автоматические выплаты дивидендов и принимать решения дистанционно.
И в конечном итоге — это репутация, международное присутствие и новые возможности. Инвестируя в международные проекты, вы расширяете нетворк, привлекаете финансирование, формируете образ инвестора с глобальным профилем.
Интересное по теме: Украина рассматривает переход от доллара к евро — глава НБУ
Поделитесь, пожалуйста, несколькими экспертными советами
- Прежде всего нужно понимать цель, инвестиционный горизонт и время, которое вы готовы потратить на управление. Выбирайте модель инвестирования не «по моде», а по себе.
- Важно искать не максимальную прибыль, а разумную при контролируемом риске. Безрисковых рынков не существует, но существует баланс: страна + тип актива + надежный партнер. И помните, что страна с прозрачными правилами — ваша главная «гарантия».
- В одной стране есть десятки разных рынков, и стоит думать локально. Инвестируйте в район, квартал или демографию.
- Диверсифицируйте не только по странам, но и по типам. Микс жилья + коммерция, долгосрочная аренда + Airbnb, фонды + прямая собственность — это гибкий портфель, и он работает лучше, чем ставка на «одного коня».
- Если вы не управляете — делегируйте профессионалам: управляющим компаний, фондам или девелоперам с репутацией.
- Статус резидента имеет значение. Нужно понимать, как вы облагаетесь налогами, можете ли вы получить визу через объект, как это повлияет на наследство, налоги, репатриацию доходов? Проконсультируйтесь с международными налоговыми юристами — это сэкономит десятки тысяч долларов.
- Планируйте выход еще до входа. Важно понимать, как вы будете продавать, кому и через кого.
- В 2025 году «слепые инвестиции» — это самый быстрый способ потерять деньги. Не покупайте объект, потому что «хорошая страна» или «знакомый посоветовал». Ваша инвестиция должна иметь юридическую чистоту, оценку стоимости, финансовую модель (доходы/расходы) и бизнес-стратегию.
- Думайте как «фонд», даже если начинаете с $25 000. Международная недвижимость — это не только доход, но и инфраструктура безопасности, план Б для вас и вашей семьи, репутация и статус, новые связи, бизнес-партнерства и стиль жизни.
Ознакомьтесь с другими популярными материалами:
Крипторынок по-украински: как НКЦБФР видит будущее рынка виртуальных активов
Регулирование и налогообложение виртуальных активов в Украине: обзор законопроекта
Как политика Дональда Трампа обвалила глобальные рынки: последствия и прогнозы
Telegram
Viber