Где недвижимость приносит доход: лучшие страны для инвестирования в 2025 и советы эксперта

Какие страны сегодня считаются наиболее привлекательными для инвестирования в недвижимость и почему именно эти рынки? Какую доходность от таких инвестиций стоит ожидать? Как не наткнуться на «подводные камни» и как вложить деньги правильно? Чтобы разобраться с этими вопросами, мы обратились к эксперту — Сергею Стьопе, Co-Founder & CEO Stronghold Investment Fund

Сергей Стьопа, Co-Founder & CEO Stronghold Investment Fund

Какие страны стоит рассмотреть для инвестирования в недвижимость?

Канада является одним из самых сбалансированных и защищенных рынков. Ежегодно страна принимает более 500 000 новых иммигрантов, что создает устойчивый спрос на жилье. В западной Канаде наблюдается системный дефицит жилья. Прогнозируемый прирост населения — более 10 миллионов человек к 2035 году. Рынок работает прозрачно, права инвестора максимально защищены, а города второго уровня дают привлекательный ROI при более низком пороге входа.

Объединенные Арабские Эмираты (Дубай, Абу-Даби) остаются «безопасной гаванью» для международного капитала. Регуляторная открытость, сильная государственная поддержка, налоговая лояльность и активный экономический рост удерживают рынок в топе глобальных инвестиционных направлений. Также масштабные инфраструктурные проекты поддерживают высокий спрос на жилье.

Португалия демонстрирует растущую инвестиционную привлекательность благодаря стабильному экономическому развитию, снижению инфляции и процентных ставок. В 2025 году ожидается увеличение инвестиций на рынке недвижимости до 8%, в частности в гостиничный, офисный и розничный секторы.

США продолжают предоставлять инвесторам выгодные возможности, несмотря на политические и экономические вызовы. Растущий спрос на аренду жилья, в частности в многоквартирных домах, поддерживает стабильность рынка, а прогнозы роста арендных ставок свидетельствуют о положительных тенденциях. Инвесторы имеют возможность воспользоваться выгодными ценами в таких городах, как Даллас, Майами и Бостон, а также диверсифицировать свои портфели за счет промышленной и логистической недвижимости.

Польша характеризуется стабильным экономическим ростом, постоянным развитием инфраструктуры и конкурентоспособными ценами по сравнению с другими европейскими странами. Спрос на жилую недвижимость остается высоким в таких городах, как Варшава, Краков и Вроцлав, благодаря росту населения, бизнеса и туризма. Региональные центры, такие как Лодзь и Катовице, предлагают инвесторам возможности с меньшими вложениями, но с большим потенциалом для роста. В этой стране можно рассчитывать на долгосрочное развитие капитала.

На какие ключевые факторы стоит обратить внимание перед инвестированием в зарубежную недвижимость — юридические нюансы, налоги, политическая стабильность и т. д.?

Во-первых, нужно четко понимать юридические условия: наличие разрешения для иностранцев на владение недвижимостью напрямую, можно ли покупать через юридическое лицо или фонд, есть ли ограничения на землю или только кондоминиумы, и как именно защищены права собственника.

Обязательно учитываются налоговые аспекты: оценка налогов на покупку, владение, аренду и продажу, а также наличие налоговых соглашений между странами, чтобы избежать двойного налогообложения.

Также важным фактором является экономическая стабильность страны — необходимо учесть реальный рост ВВП, уровень инфляции, процентные ставки, уровень безработицы и уровень роста среднего класса.

Отдельное внимание стоит уделить валютным рискам: важно оценить стабильность национальной валюты, ее привязку к USD, потенциал к девальвации и возможность репатриации прибыли в базовую валюту инвестора.

Еще один технический момент — форма входа в сделку. Это может быть прямая покупка, инвестиции через фонд, партнерство или компанию. Каждая из моделей имеет свои налоговые, юридические и управленческие нюансы.

Рынок и локация — ключевой уровень детализации. Нужно анализировать не только страну, но и конкретный город: темпы урбанизации, спрос, инфраструктуру. Тип недвижимости тоже должен быть согласован и выбран в соответствии с экономическими трендами и стабильностью.

Какую среднюю доходность сегодня можно ожидать от инвестиций в зарубежную недвижимость?

Если выбирать консервативную стратегию — это стабильный кэш-флоу и минимальные риски с горизонтом инвестирования 5-10 лет. В данном случае можно ожидать 4-8% доходности. Здесь я рекомендую инвестировать в buy-to-let и выбирать жилье в стабильных странах.

Сбалансированный портфель уже характеризуется краткосрочной арендой и капитализацией. Он для тех, кто выбирает стабильность и рост, но такой подход уже требует управления или правильного партнера. Эту стратегию особенно стоит применять при инвестировании в туристические юниты и легкий коммерческий сегмент недвижимости и, как правило, она приносит 8-12% доходности с горизонтом 3-7 лет.

Для инвесторов, готовых к более высокому риску ради максимальной прибыли, существует агрессивный подход. В этом сегменте доходность достигает 12–20% через 2–5 лет, но такие проекты требуют тщательного анализа, активного участия или, опять же, надежного партнера. Это формат для тех, кто инвестирует в девелопмент, покупает недвижимость на этапе pre-sale или входит в коммерческие проекты с leverage (офисы, индустриальные парки) — то есть с привлечением кредитного или фонового финансирования для увеличения доходности.

Сергей Стьопа, Co-Founder & CEO Stronghold Investment Fund

Читайте популярное: Книги, которые советует читать венчурный фонд a16z

Почему, на ваш взгляд, украинским инвесторам стоит рассматривать именно иностранные рынки недвижимости?

Прежде всего — это диверсификация и защита капитала. Украина остается зоной высоких геополитических рисков, а инвестиции в иностранную недвижимость — это способ хеджировать активы, защитить их от девальвации, национализации или локальных экономических спадов. Вы создаете портфель в стабильных валютах — USD, EUR, CAD — и минимизируете общие риски.

Кроме финансов, это стратегия защиты семьи. Открывается доступ к статусу резидента или гражданству, вы создаете себе инфраструктуру для будущего, а также формируете международное наследство, которым можно управлять через траст или фонд.

Более того, это валютная стабильность, защита от инфляции, более высокая прогнозируемая доходность и стабильный кэш-флоу. В структурированных инструментах можно получать от 8 до 15% стабильно без активного управления. А девелоперские проекты в странах с спросом на жилье (Канада, Польша) дают IRR до 18%+.

Еще один плюс — доступ к глобальным финансовым инструментам. Через инвестиции за рубежом вы открываете доступ к иностранным счетам, корпоративным структурам (LP, Inc.) и потенциальным грантам и субсидиям (если инвестируете в страну ЕС). Например, инвестор Stronghold может владеть долей через канадскую структуру, получать дивиденды в долларах и реинвестировать или хранить в европейских банках.

При этом управление инвестициями может быть полностью пассивным — через фонд, управляющую компанию или локального партнера, а современные инструменты позволяют получать онлайн-отчетность, автоматические выплаты дивидендов и принимать решения дистанционно.

И в конечном итоге — это репутация, международное присутствие и новые возможности. Инвестируя в международные проекты, вы расширяете нетворк, привлекаете финансирование, формируете образ инвестора с глобальным профилем.

Интересное по теме: Украина рассматривает переход от доллара к евро — глава НБУ

Поделитесь, пожалуйста, несколькими экспертными советами

Прежде всего нужно понимать цель, инвестиционный горизонт и время, которое вы готовы потратить на управление. Выбирайте модель инвестирования не «по моде», а по себе.

Важно искать не максимальную прибыль, а разумную при контролируемом риске. Безрисковых рынков не существует, но существует баланс: страна + тип актива + надежный партнер. И помните, что страна с прозрачными правилами — ваша главная «гарантия».
В одной стране есть десятки разных рынков, и стоит думать локально. Инвестируйте в район, квартал или демографию.
Диверсифицируйте не только по странам, но и по типам. Микс жилья + коммерция, долгосрочная аренда + Airbnb, фонды + прямая собственность — это гибкий портфель, и он работает лучше, чем ставка на «одного коня».
Если вы не управляете — делегируйте профессионалам: управляющим компаний, фондам или девелоперам с репутацией.
Статус резидента имеет значение. Нужно понимать, как вы облагаетесь налогами, можете ли вы получить визу через объект, как это повлияет на наследство, налоги, репатриацию доходов? Проконсультируйтесь с международными налоговыми юристами — это сэкономит десятки тысяч долларов.
Планируйте выход еще до входа. Важно понимать, как вы будете продавать, кому и через кого.
В 2025 году «слепые инвестиции» — это самый быстрый способ потерять деньги. Не покупайте объект, потому что «хорошая страна» или «знакомый посоветовал». Ваша инвестиция должна иметь юридическую чистоту, оценку стоимости, финансовую модель (доходы/расходы) и бизнес-стратегию.
Думайте как «фонд», даже если начинаете с $25 000. Международная недвижимость — это не только доход, но и инфраструктура безопасности, план Б для вас и вашей семьи, репутация и статус, новые связи, бизнес-партнерства и стиль жизни.

Ознакомьтесь с другими популярными материалами:

Крипторынок по-украински: как НКЦБФР видит будущее рынка виртуальных активов